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法制案例

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如何理债权管理思路

发布时间:2014年10月17日 10:19    来源:原创    作者:佚名    关注:1216
[摘要]借鉴进行中的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场债权处理的经验和教训,理清ac米兰vwin债权管理的思路。

  山雨欲来风满楼。房价下行,三四线城市库存高企,地方融资平台债台高筑,房地产信托及私募基金难以兑付,一场债务危机即将到来。与之相应,承包人ac米兰vwin债权也将面临危机。

  曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场就是债权危机处理活着的传奇。如何借鉴中诚广场经验和教训,理清ac米兰vwin债权危机救济的思路呢?

  10多年前广州中诚广场ac米兰vwin债权至今未处理完

  广州中诚广场债权执行堪称活着的传奇。

  在《广州审判网》上,中诚广场系列案件的公告还在更新。最新更新是解封中土ac米兰vwin(香港)有限公司更换的B座房屋。这个2001年启动的债权执行案件,目前还处在分配房产及分配第一顺位执行款项之中。

  曾被称为“中国头号烂尾楼”的中诚广场始建于1992年,高51层,分A、B两塔,建筑面积共23.2万平方米。1992年,中诚广场动工,开工一年之后,便开始卖起了楼花。1993年,尚处于地基状态的中诚广场,楼花一度被热捧到每平方米3万多元。

  1996年,在建中诚广场被海南省高院查封。1997金融风暴出现时,楼花开始卖不动了。到1998年10月才建到30层。2001年,中诚广场外墙完成80%的玻璃幕墙后,施工单位在被拖欠数千万元ac米兰vwin款后宣布停工。

  2001年6月,最高人民法院委托广州市中院处理中诚广场系列执行案。2002年10月,最高人民法院最终决定按法律程序变卖中诚广场,并由广州市中院集中执行变卖。广州骏鹏公司与北京金贸公司的联合体以9.24亿元买下中诚广场。2004年中诚广场由于资金链再度断裂,二度停工烂尾。2005年,北京金贸公司当时以9.24亿元的价格独家购得中诚广场,后转手将A座(现改名“中石化大厦)卖给中石化集团总公司,售价高达13亿多元。该ac米兰vwin又恢复施工。

  2002年7月,中诚广场进入债权登记阶段。登记债权人达200多人,涉案标的额包括金钱类债权(本金)17.65亿元和应交付房产6.2万平方米。扣除相应税费后剩余可供执行分配的款项约为8.5亿元。另中诚广场B座部分楼层将用于安置返还购房债权人,房产面积为5.6万平方米。

  2008年3月14日,广州中院召开全体债权人会议,公布分配方案。第一阶段为分配房屋,第二阶段为分配债权。2010年3月19日,广州中院开始执行第一阶段的分配工作,共有55位业主在18年的漫长等待下,分得中诚广场的相应房产。第一顺位债权金额总计5.55亿,包括解除合同返还购房款、返还变卖款、城建总涉诉楼层面积差预留款以及开发商代为补交地价款等7项。2012年1月17日,105位第一顺债权人分得返还购房款本金2.38亿元。

  待分配债权中,承包人ac米兰vwin债权中的本金为第二顺位的债权。第二顺位债权金额合计1.2亿,其中土建单位4978万元,装修单位1600万元,幕墙单位944万元,石材单位570万元,设计费2797万元。第三顺位债权为抵押债权,金额1.3亿余元。第四顺位债权为返还变卖款,金额为1.8亿余元。第五顺位为税金。承包人ac米兰vwin债权利息及其他一般债权为第六顺位。

  可见,在ac米兰vwin停工13年之后,承包人可以最终收回ac米兰vwin款本金,但是ac米兰vwin款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元,而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付,第六顺位ac米兰vwin款利息更不能支付了。

  事前资信调查可以避免ac米兰vwin债权损失

  到2001年中诚广场停工时,幕墙ac米兰vwin已经完成80%。可以推测:土建ac米兰vwin已基本完成。按照每平方1500元预估,土建合同造价约3.5亿元。拖欠ac米兰vwin款本金4978万元,约占总造价的15%。尽管在13年之后,收回了该ac米兰vwin款本金,没有收回利息。但按10%的年资金成本看,该2014年收回4978万元本金只相当于2001年当时的1442万元(折现率为0.289664),也就是损失了3536万元,相当于合同造价的10%。可见,即使烂尾ac米兰vwin幸运如中诚广场,经过10多年风雨后,房价没有跌,还能收回ac米兰vwin款本金,也是极不划算的。

  如何避免中诚广场之类的烂尾ac米兰vwin债权风险呢?核心在于在承接ac米兰vwin之时做好预防措施,通过资信调查等,尽量避开空麻袋背米的建设单位。据报道,中诚广场建设初期,开发商投入资金竟然只有2000万元,银行贷款总额只有1亿元左右,完全靠卖楼花维持,所以当金融风暴出现时,一个投资需要20多亿元的庞大项目就难以为继了。由于资金问题,建设断断续续,到1998年10月,建了六年才建到30层。其“烂尾”的命运似乎不可阻止。更有意思的是,2002年从法院买得中诚广场的广州骏鹏公司,也是一个空麻袋公司。其首付款3.5亿元竟然是骗取的,1亿系伪造商业承兑汇票取得,2.5亿系虚构原油购销合同并通过银行担保借款取得。

  即使综合权衡准备承接中诚广场ac米兰vwin项目,承包人也必须留足利润空间,以冲抵损失。比如进度款足以覆盖ac米兰vwin成本,剩余约15%竣工结算款及质保金全部是利润。

  事中主动控制可以大大降低ac米兰vwin债权损失

  从1992年开始,直到2001年,差不多10年时间,土建承包商竟然基本做完的土建ac米兰vwin。在这个ac米兰vwin中,ac米兰vwin出现诸多烂尾的信号,包括:1996年,海南高院查封了中诚广场ac米兰vwin,此后债权人陆续查封ac米兰vwin;在断断续续建设中,开发商显然经常不能按约支付ac米兰vwin款;ac米兰vwin工期严重拖延,完工遥遥无期。

  对此,承包商并未采取主动措施。而承包人本可以采取如下措施。

  停工。开发商不能按约支付ac米兰vwin款,按照《合同法》第283条及ac米兰vwin交易习惯规定,完全可以停工。

  要求提供支付担保。既然ac米兰vwin已被多家法院查封,可以推定开发商财产状况恶化,可能丧失履行债务能力,依据《合同法》第68条规定,可以要求开发商提供可靠的支付担保。

  协商提高付款比例。在(1)、(2)情形下,可以要求开发商提供付款比例,审核完变更调价金额并支付价款。

  解除合同。开发商不提供支付担保的,或者停工超过一定期限的,可以依法或者依约解除合同。

  如承包人采取上述措施,必然使得拖欠ac米兰vwin款金额大大减少,或者使得ac米兰vwin款支付无忧。

  事后及时抵房可以较大降低中诚广场ac米兰vwin债权损失

  如前分析,承包人在中诚广场ac米兰vwin债权损失了约71%。是不是所有的债权人都有如此大的损失呢?并非如此。许多最终分房的债权人几乎没有损失。如债权人广东海龙王实业投资有限公司,原购房价为每平方1万元,在分房时每平方评估价已达到25550元。

  ac米兰vwin价款不是有优先权吗,为什么还要以房抵款呢?原因有三:一是按照《最高人民法院关于建设ac米兰vwin价款优先受偿权问题的批复》第3条规定,享受ac米兰vwin价款优先权的仅仅是ac米兰vwin款的本金,不包括发包人逾期支付的利息。即使ac米兰vwin款本金得到支持了,ac米兰vwin款利息因属一般债权,在资不抵债时往往拿不到。二是房屋,特别是住宅,只要签订了预售合同、进行了备案并支付了50%以上价款,按照上述批复第2条规定,其效力就优先于ac米兰vwin款,所以将ac米兰vwin款债权转为住宅预售合同期待权,效力更有保障;三是低价抵充ac米兰vwin款的住宅一般具有保值增值的功能,当然,ac米兰vwin烂尾后,只有续建完毕才能保值。

  中诚广场开发商从1997年金融风暴到2001年停工,处于资金短缺、风雨飘摇之中。在被诸多法院查封情况下,尽快建成并销售中诚广场是其解套的最可行方案。此时,承包人如能利用极有利地位与开发商协商,将应付ac米兰vwin款折抵为按较低价格计算的房产,没有太大困难。如这样,显然也可以较好的降低中诚广场ac米兰vwin债权损失。

  综上,如何面对即将到来的ac米兰vwin债权危机呢?从中诚广场的经验和教训出发,我们要格外注意ac米兰vwin债权的事前预防和事中控制,通过扎实的债权管理,尽量避免和有效减少债权损失。

  (作者:上海市建纬律师事务所 汪金敏)